Van syndicus veranderen
Een professionele syndicus benoemen
Bij heel veel kleine residenties is men snel geneigd om een mede-eigenaar te vragen de rol van syndicus op zich te nemen aangezien de diensten van een professionele syndicus vaak te zwaar zouden doorwegen op de jaarlijkse lasten van de mede-eigendom. Maar de verantwoordelijkheid van een syndicus, zelfs bij de vrijwillige syndicus, mag echter niet onderschat worden. Wat moet je juist weten om je eerste syndicus aan te stellen?
Van syndicus veranderen
De verlenging van het mandaat van de syndicus wordt beslist op de jaarlijkse algemene vergadering van de mede-eigenaars met inachtneming van de duur en de voorwaarden van het contract dat de mede-eigendom aan de syndicus verbindt. Zijn contract kan echter te allen tijde worden opgezegd door een eenvoudige beslissing van een gewone of buitengewone Algemene Vergadering van de mede-eigenaars, en volgens de voorwaarden die in dit contract zijn vastgelegd. De mede-eigenaars kunnen dus aan hun syndicus vragen om, wanneer zij dat wensen, een Algemene Vergadering bijeen te roepen om van syndicus te veranderen. Het is voldoende om de syndicus hiervan via gewone post te informeren. De syndicus moet deze Vergadering bijeenroepen en op de agenda, naast de wettelijke punten, “benoeming van de syndicus” vermelden.
Bij het veranderen van syndicus is het belangrijk om een duidelijke communicatie te hebben met alle mede-eigenaars. Dit zorgt ervoor dat iedereen op de hoogte is van de veranderingen en de redenen waarom men wil veranderen van syndicus. Een goede voorbereiding en communicatie zijn essentieel voor het succesvol veranderen van syndicus.
Opheffing van het contract van de syndicus
Er zijn drie mogelijkheden om de syndicus van de mede-eigendom op te heffen:
- Op de jaarlijkse Algemene Vergadering van de mede-eigenaars.
- Een buitengewone Algemene Vergadering van de mede-eigenaars die zich over de huidige syndicus kan uitspreken en hem ontslaan.
- De vrederechter kan ook de syndicus ontslaan en een nieuwe voorlopige syndicus benoemen.
De Algemene Vergadering van mede-eigenaars heeft de bevoegdheid om de syndicus van de mede-eigendom te benoemen. Deze heeft ook de mogelijkheid om hem tijdens zijn lopend mandaat te ontslaan of zijn mandaat niet te hernieuwen, volgens het principe van de meerderheid van de stemmen (50% + 1 stem).
Buiten de gewone algemene vergadering is het altijd mogelijk dat een of meer mede-eigenaars (op voorwaarde dat zij minstens 20% van de quotiteiten vertegenwoordigen) een buitengewone algemene vergadering bijeenroepen die zich over de syndicus zal uitspreken. Een laatste beroep op de vrederechter blijft heel uitzonderlijk. Juridisch gezien kan de vrederechter, op verzoek van elke mede-eigenaar, het ontslag van de syndicus van mede-eigendom en de aanstelling van een nieuwe voorlopige syndicus bevelen, indien ernstige inbreuken werden vastgesteld.
Het is noodzakelijk dat de benoeming van de nieuwe syndicus (naam, vertegenwoordiger, adres, enz.) alsook de datum waarop zijn opdracht van kracht wordt, duidelijk worden vermeld in het Proces-Verbaal van de Algemene Vergadering. Dit verslag moet na afloop van de Vergadering door de voorzitter van de zitting worden ondertekend en er moet hem een kopie worden overhandigd. Zonder deze kopie kan de nieuwe syndicus de mandaten van de voormalige niet overnemen. Neem na deze Algemene Vergadering meteen contact op met de gekozen syndicus om hem het Proces-Verbaal van de benoeming te overhandigen. Uw nieuwe syndicus zal dan contact opnemen met de ontslagnemende syndicus om alle documenten met betrekking tot de mede-eigendom te recupereren.
Hoe kan de overgang na de wisseling van syndicus doeltreffend worden beheerd?
Het sleutelwoord voor een succesvolle transitie is anticiperen. Als u echt van syndicus wilt veranderen, is het essentieel om de andere mede-eigenaars uit te horen, om de algemene dynamiek van de mede-eigendom te begrijpen. Wie is bereid om van syndicus te veranderen en wie niet?
Goed om weten: bij de keuze van een nieuwe syndicus kunt u best voor de Algemene Vergadering naar de mening van de andere mede-eigenaars peilen om er zeker van te zijn dat het initiatief wel nut heeft…
Het veranderen van de syndicus van een mede-eigendom is dus geen gemakkelijke taak. De procedure moet dynamisch worden doordacht en vooraf worden geanalyseerd. Er moet ook worden opgemerkt dat de contractbreuk van een syndicus van een mede-eigendom ook financiële kosten met zich kan meebrengen als het contract nog niet ten einde loopt. Er moet rekening worden gehouden met het bedrag van de vergoeding die moet worden betaald in het geval van een wijziging van de syndicus. Het is daarom essentieel om te verwijzen naar het contract dat met het huidige syndicus is ondertekend alvorens een herroepingsprocedure op te starten.
Wettelijke formaliteiten: Wees zeer voorzichtig met het naleven van de geldende regels, aangezien het zeer waarschijnlijk is dat uw huidige curator u niet erg zal helpen om deze te veranderen.
Zodra deze stappen zijn voltooid, zal de nieuwe syndicus contact opnemen met de verschillende mede-eigenaars om zijn missie in de beste omstandigheden te starten.
Een professionele syndicus benoemen
Wanneer een onroerend goed onder het stelsel van de mede-eigendom valt is de benoeming van een occasionele of professionele syndicus een verplichting.
In veel kleine gebouwen speelt meestal een mede-eigenaar de rol van syndicus om de vermeende hoge jaarlijkse beheerskosten die verbonden zijn met de benoeming van een professionele syndicus te vermijden.
Maar het boekhoudkundig en financiëel beheer van een gebouw is echter echt niet te onderschatten, en de verantwoordelijkheid van de (occasionele) syndicus evenmin.
Niet-professionele Syndicus : De Wetgever merkt terecht op dat de taken die door de Wet worden toebedeeld aan de syndicus veelvuldig zijn en uitgebreid.
Om die reden vergt de uitvoering van de taak van syndicus een extreme nauwgezetheid bij de uitvoering ervan en een grondige kennis van de statuten de Wet op de Mede-eigendom enerzijds en de Basisakte anderzijds, zeker als men niet vroeg of laat geconfronteerd wil worden met de gevolgen van een lichtzinnig beleid. En deze kunnen onverwacht zwaar om de hoek loeren, bijvoorbeeld na een schadegeval, een financieel verlies ten gevolge van een ingebreke blijven van een van de mede-eigenaars of een onvoldoende dekking wegens een niet aangepaste verzekeringspolis.
Verantwoordelijkheid en Burgerlijk Aansprakelijkheid: Alle personen die de rol van syndicus willen opnemen, zelfs zonder vergoeding zijn voor de Wet wel degelijk verantwoordelijk voor de gevolgen van hun mogelijke tekortkomingen bij de uitvoering van hun taak, zelfs indien ze te goeder trouw zouden hebben gehandeld.
Een verzekering Burgerlijk Aansprakelijkheid is trouwens verplicht ter dekking van de verantwoordelijkheden dienaangaande.
Indien u zich al deze kopzorgen wenst te besparen en om u bij te staan bij de uitvoering van het beheer van uw eigendom en dit voor een prijs die verhoudingsgewijs met de grootte van het gebouw gunstig is, volstaat het om een eenvoudige Algemene Vergadering te organiseren teneinde een syndicus te benoemen.
Enkel de meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars is vereist.